Порядок розміщення малої архітектурної форми

У різних регіонах України застосовуються відмінні процедури для отримання такого дозволу, а постанова КМУ «Про затвердження Порядку розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності» №982 від 26.08.2009 (даті - Порядок №982) має рекомендаційний характер і її положення здебільшого (як це відбувається у Києві) просто ігноруються місцевими чиновниками. Відсутність єдиного порядку розміщення малих архітектурних форм, часта зміна нормативних актів у цій галузі призводять до конфліктів між місцевою владою та підприємцями.

МАФ: НЕРУХОМІСТЬ ЧИ НІ?

У статті 181 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) зазначено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі (ч. 2 ст. 181 ЦКУ). Як відомо, мала архітектурна форма виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без закладання фундаменту, отже, вільне переміщення МАФів у просторі можливе без зміни їх призначення.

Крім того, у Державному класифікаторі будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженому наказом Держстандарту України від 17.08.2000 №507, надано визначення терміну будівля, їх перелік та класифікацію. Відповідно до даного Класифікатору, мала архітектурна форма не належить до будівель.

У тому, що МАФ не є нерухомістю є деякі переваги. Наприклад, законом не вимагається обов'язкове нотаріальне засвідчення та державна реєстрація договору відчуження чи оренди МАФ, відсутня необхідність його реєстрації в БТІ.

Але поряд з перевагами існує і низка недоліків. Зокрема виникають труднощі при намірі продати МАФ. Саму малу архітектурну форму продати можливо, але всі дозвільні документи, які дають право на її розміщення, «прив'язані» не до МАФ, а до її власника. Отже, навіть маючи малу архітектурну форму у власності, новий власник не матиме відповідного дозволу на її розміщення. На жаль, на сьогоднішній день законодавством не передбачено збереження новим власником МАФ права провадження підприємницької діяльності у місці її розміщення. Така ситуація ускладнює реалізацію в повному обсязі права власності на МАФ.

Інша проблема постає при знесені (демонтажі) малої архітектурної форми. Нерухому річ можливо знести лише за рішенням суду, на відміну від малої архітектурної форми. Порядком №982 передбачено, що знесення малих архітектурних форм без погодження із суб'єктом господарювання, який використовує її для провадження підприємницької діяльності, здійснюється виключно за рішенням суду. Але даний порядок, як вже згадувалося, має рекомендаційний характер і місцева влада сама вирішує питання щодо знесення та демонтажу МАФ. Так, наприклад, мер Києва публічно заявив про свій намір знести всі МАФи, що розміщенні без правоустановчих та дозвільних документів. І ні про які рішення суду він при цьому не згадував.

Ситуацію з МАФами у столиці ускладнює і чинне Положення про порядок розміщення тимчасових споруд у м. Києві, затверджене рішенням Київської міської ради «Про запровадження принципу організаційної єдності з видачі дозволів на розміщення тимчасових споруд» від 21.04.2009 р. 462/1518 (далі - Положення 462). Ним передбачено, що КП «Київське інвестиційне агентство» (далі - КП «КІА») є єдиним оператором з розміщення малих архітектурних форм у Києві. Також Київрада позбавила районні адміністрації права самостійно видавати дозволи на встановлення кіосків, а всіх, хто їх уже мав, змусили перереєстровуватись у комунальному підприємстві. Даний процес доволі довгий, дорогий та непрозорий, що призводить то того, що власники МАФ не можуть швидко переоформити дозвільні документи. А їх відсутність призводить до постійних перевірок та регулярних демонтажів МАФ. Звісно ж без рішення суду. Складається враження, що столична мерія умисне створює перешкоди у переоформленні документів на МАФ з метою штучного створення підстав для демонтажу окремих МАФів, як незаконно встановлених.

На думку ж багатьох підприємців, які працюють у цій галузі, насправді йдеться про перерозподіл ринку на користь бізнес-структур, наближених до київської влади. Опосередковано це підтверджує і надання значних повноважень та преференцій кільком комунальним підприємствам. Крім згаданого КП «КІА», це комунальні підприємства «Центр містобудування і архітектури» (займається виготовленням проектної документації на МАФ), «Київські ринки» (розміщує МАФ, які надає в оренду), «Київблагоустрій» (ексклюзивний «демонтажник» МАФ).

Декілька слів, щодо строку розміщення малих архітектурних форм. Відповідно до Порядку №982, строк розміщення малої архітектурної форми не може перевищувати строк дії договору оренди земельної ділянки або договору особистого строкового сервітуту. Для стаціонарної малої архітектурної форми зазначений строк становить більш як три роки. У разі, коли мала архітектурна форма розміщується понад три роки на земельній ділянці комунальної чи державної форми власності, строк дії договору оренди якої закінчився, проте орендна плата за землю вносилася своєчасно і в повному обсязі, це дає можливість продовжити право на розміщення малої архітектурної форми. Але дана Постанова, як це зазначалось раніше, несе рекомендаційний характер. Отже, навіть якщо суб'єкт господарювання своєчасно та в повному обсязі вносив орендну плату за землю, це не дає йому гарантії, що місцева влада продовжить строк дії договору оренди земельної ділянки. Такі проблеми є дуже суттєвими для суб'єктів господарювання, адже вони майже позбавлені будь-яких гарантій при розміщенні малої архітектурної форми.

ПОНЯТТЯ ТА ВИДИ МАФ. РЕГІОНАЛЬНІ ОСОБЛИВОСТІ

На сьогоднішній день визначення поняття МАФ на законодавчому рівні відсутнє, що призводить до подвійного тлумачення норм різних нормативно-правових актів та до подальших непорозумінь у відносинах, які виникають при отриманні дозволу на розміщення малих архітектурних форм.

У різних нормативно-правових актах поняття та визначення МАФ суттєво відрізняється.

Порядок №982 взагалі виділяє два види малих архітектурних форм:

• пересувну малу архітектурну форму, під якою розуміє торговельне обладнання, низькотемпературний прилавок, лоток, ємність, торговельний автомат соціально-культурного, побутового, торговельного та іншого призначення для провадження підприємницької діяльності;

• стаціонарну малу архітектурну форму - тимчасову одноповерхову споруду соціально-культурного, побутового, торговельного та іншого призначення для провадження підприємницької діяльності, висотою не вище ніж 4 метри, що має по зовнішньому контуру площу близько 30 кв. метрів, виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без закладення фундаменту.

Виникає питання, а якщо споруда більше за площею чи висотою? Чи буде вона вважатись малою архітектурною формою? І чим вона буде, якщо за визначенням не підпадає ані під МАФ, ані під нерухоме майно?

У місцевих нормативних актах, як правило, не передбачено розмір площі та висоту малої архітектурної форми. Наприклад, Рішенням №462/1518, у визначенні тимчасової споруди (малої архітектурної форми) не передбачено обмежень за площею чи висотою. Немає таких обмежень і в Чернівцях (визначення МАФ наведено в п. 2.1 Положення про порядок проведення комерційного конкурсу на право оренди (у тому числі довгострокової) земельних ділянок під встановлення малих архітектурних форм для здійснення підприємницької діяльності у м. Чернівці, затвердженого рішенням виконкому Чернівецької міської ради від 03.09.02 р. №351/9).

Положення про єдиний порядок встановлення та експлуатації малих архітектурних форм на території м. Запоріжжя, затверджене рішенням виконкому Запорізької міської ради від 3.09.02 р. №270, взагалі не містить визначення МАФ. Проте з його пункту 1 можна зрозуміти, що під МАФ у цьому місті розуміють кіоски та торговельно-зупиночні комплекси, які не мають торговельного залу для покупців. Такі розбіжності при подвійному трактуванні норм різних нормативно-правових актів та відсутність єдиного визначення поняття МАФ, закріпленого на законодавчому рівні, ведуть до подальших непорозумінь у відносинах, які виникають при отриманні дозволу на розміщення МАФ між місцевою владою та суб'єктами господарювання.

Додаткові проблеми виникають при намірі розмістити МАФ у різних регіонах або перемістити їх з одного регіону в інший.

 ЗЕМЕЛЬНА ПРОБЛЕМА

Порядком №982 передбачено, що у разі відсутності у суб'єкта господарювання державного акта на право власності на земельну ділянку чи на право постійного користування земельною ділянкою або договору оренди такої земельної ділянки, сільська, міська рада укладає з таким суб'єктом господарювання у десятиденний строк договір особистого строкового сервітуту в порядку, визначеному законодавством. Але дана Постанова, як це вже зазначалось, має рекомендаційний характер, тобто місцева влада може укладати договір особистого сервітуту, а може і ні.

Також постає питання, як бути, коли на одну земельну ділянку претендує декілька учасників?

Придбання землі у власність на аукціоні зручно для суб'єкта господарювання, оскільки звільняє їх від необхідності витрачати декілька місяців на оформлення документації для отримання земельної ділянки у користування. Земельна ділянка при цьому «чиста» від будь-яких майнових прав третіх осіб на неї. На аукціоні також гарантується дотримання всіх норм закону з передачі прав на землю, завдяки чому можна уникнути недобросовісних продавців та афер.

Але потрібно згадати про наявність цілого ряду проблем загального характеру, пов'язаних з проведенням аукціонів.

Перше, на що варто звернути увагу - це неврегульованість норм законодавства. Згідно з ч. 5 ст. 137 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) «Земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом». Такого закону досі не існує. Крім того, «Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів» (ч. 3 ст. 137 ЗКУ). Таких ліцензій також немає, оскільки Держкомзем та Держкомпідприємництва досі не затвердили ліцензійні умови щодо здійснення господарської діяльності з проведення земельних торгів. Отже, будь-які земельні аукціони є сумнівними з правової точки зору, а в разі, якщо вони все ж таки будуть проведені, їх результати доволі легко оскаржити.

Таким чином, отримати земельну ділянку для розміщення МАФ в оренду чи у власність сьогодні не можливо. У результаті більш як 90% кіосків і павільйонів у місті Києві стоять на неоформленій землі, тобто незаконно. І Держземінспекція, і органи прокуратури та МВС давно про це знають. Проте реагують на подібні порушення вибірково.

Можна відверто сказати, що на сьогоднішній день існує не порядок розміщення малих архітектурних форм, а повний «безпорядок».

Чи можна вирішити земельне питання розміщення МАФ? Так, звичайно. При чому є кілька варіантів:

1. Дочекатися закону, яким буде визначений порядок проведення земельних торгів, та ліцензійних умов щодо їх проведення.

2. Дозволяти розміщати МАФ тільки тим підприємцям, у яких вже є у власності чи оренді земельна ділянка.

3. Надавати землю для розміщення МАФ комунальним підприємцям у постійне користування (аукціон у цьому випадку не потрібен).

4. Оформлювати права на землю шляхом укладення договору особистого сервітуту, як це і пропонується Порядком №982.

Очевидно, що перший з наведених варіантів може затягнутися на роки, а два наступних істотно обмежують здійснення підприємницької діяльності. Тому, на нашу думку, кращим є останній варіант. На жаль, і він небездоганний. Крім згаданої необов'язковості Порядку №982, варто звернути увагу і на певні вади урядового документу. Цей документ був розкритикований народним депутатом України паном В.Ф.Бевзенком. Зокрема, народний обранець піддав сумніву саму можливість укладення договору особистого сервітуту у даній ситуації. Не аналізуючи це питання докладно, зауважимо лише, що тут є ще над чим попрацювати.

ЩО ДАЛІ?

Питання захисту прав підприємців, які здійснюють свою діяльність в МАФ, тривалий час зберігає актуальність. Хтось захищає свої кіоски фізично, перешкоджаючи їх демонтажу, хтось місяцями ходить по судам, інші ж намагаються вирішити проблеми розміщення МАФ більш комплексно.

Зокрема, чимало в цьому питанні зроблено Держкомпідприємництвом України та радою підприємців при Кабінеті міністрів України. Не обділяють увагою цю проблему і засоби масової інформації. А чимало підприємців столиці об'єдналися у громадську організацію «Громадянський корпус», яка виступила з низкою ініціатив у даній галузі.

Зокрема, «Громадський корпус» пропонує закріпити в нормативних актах:

• передачу повноважень щодо надання дозволів на розміщення МАФ на рівень районів м. Києва;

• позбавлення повноважень щодо підготовки дозвільної документації комунальні підприємства м. Києва (це передбачено Порядком №982);

• обов'язкове передбачення розміщення МАФ при розробці містобудівної документації (генерального плану міста, детальних планів територій, планів забудови кварталів тощо);

• дозвіл на тимчасове розміщення МАФ на території довгобудів (об'єктів, будівництво яких законсервовано або призупинено) та запланованого будівництва (на час до початку будівельних робіт);

• максимальне спрощення подовження дії дозволів на розміщення МАФ, обмеження переліку документів, необхідних для такого подовження;

• запровадження принципу «єдиного вікна» для оформлення дозвільної документації на розміщення МАФ;

• обов'язкове переоформлення дозвільної документації на МАФ у разі відчуження МАФ зі збереженням новим власником МАФ права провадження підприємницької діяльності в місці розміщення МАФ;

• встановлення виключного переліку підстав для скасування дії дозволу на розміщення МАФ, демонтажу МАФ;

• обов'язковість письмового попередження власника МАФ про скасування дії дозволу на його розміщення та/або демонтажу не менше ніж за 2 місяці (з метою забезпечення права на судовий захист порушених прав та охоронюваних законом інтересів суб'єкта підприємництва). Зрозуміло, що при втіленні у життя цих ініціатив слід враховувати інтереси і громади, і органів місцевого самоврядування. Втім, першим кроком на наше переконання має стати вирішення на загальнонаціональному рівні як мінімум двох питань: визначення МАФ та процедури отримання земельної ділянки для розміщення МАФ.

За матеріалами: «Юридична газета», 23 лютого 2010 року, №8 (230)

На сьогоднішній день однією з актуальних та болючих тем для суб'єктів господарювання є отримання дозволу на розміщення малої архітектурної форми (далі - МАФ).